Договор поручительства банка за застройщика

Статья 15.3. Договор поручительства по обязательствам по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям настоящего Федерального закона

(введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

1. По договору поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям пункта 1 части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома, объектами долевого строительства по которым являются жилые помещения в многоквартирном доме (далее — договор поручительства), поручитель или сопоручители обязываются перед участниками долевого строительства, заключившими с застройщиком указанные договоры участия в долевом строительстве, отвечать за исполнение застройщиком его обязательств по таким договорам в полном объеме.

2. Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

3. Поручителем или сопоручителем по договору поручительства может являться юридическое лицо, которое является учредителем (участником) юридического лица — застройщика и отвечает требованиям, предусмотренным в отношении этого застройщика пунктами 2 — 8 части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона.

4. Договор поручительства предусматривает:

  • солидарную или субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательству застройщика в том же объеме, как и у застройщика, включая обязательство по передаче объекта долевого строительства в размере цены договора участия в долевом строительстве, уплату предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором участия в долевом строительстве неустоек (штрафов, пеней), гарантии качества объекта долевого строительства, уплату процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек и других убытков участника долевого строительства, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств застройщика;
  • переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки или перехода по иным основаниям прав требований по договору участия в долевом строительстве;
  • срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • согласие поручителя (сопоручителей) отвечать перед участником долевого строительства на измененных условиях в случае изменения обязательств по договору участия в долевом строительстве, в том числе изменения обязательств, влекущих за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя (сопоручителей), а также пределы, в которых поручитель (сопоручители) согласен отвечать по обязательствам застройщика в указанном случае и которые не могут быть установлены ниже размера ответственности поручителя (сопоручителей) с учетом возможного увеличения цены договора участия в долевом строительстве на пять процентов и сохранения иных прежних условий;
  • обязательство поручителя и застройщика об уведомлении участника долевого строительства в случае расторжения или досрочного прекращения поручительства в порядке, предусмотренном частью 9 настоящей статьи;
  • иные условия, не влекущие за собой возможности уменьшения ответственности поручителя (сопоручителей), предусмотренной настоящей статьей, или иные неблагоприятные последствия для участника долевого строительства.

5. Сопоручители по договору поручительства отвечают перед участником долевого строительства солидарно.

6. Застройщик, заключивший договор поручительства, обязан довести до сведения лица, намеренного заключить договор участия в долевом строительстве, условия поручительства, а также сведения о поручителе (сопоручителях) до заключения договора участия в долевом строительстве.

7. Несоответствие поручителя (сопоручителей) требованиям, указанным в части 3 настоящей статьи, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора поручительства.

8. Расторжение, досрочное прекращение договора поручительства, в том числе в случае предусмотренного частью 7 настоящей статьи для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора поручительства, не освобождают поручителя (сопоручителей) от обязанности исполнить свои обязательства по договору поручительства, наступившие до даты расторжения или досрочного прекращения договора поручительства.

9. В случае расторжения или досрочного прекращения договора поручительства до истечения срока его действия поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты расторжения или досрочного прекращения договора поручительства. В случае нарушения поручителем указанной обязанности он несет ответственность, предусмотренную договором поручительства в соответствии с пунктом 1 части 4 настоящей статьи.

10. В случае расторжения или досрочного прекращения договора поручительства до истечения срока его действия застройщик обязан в течение пяти рабочих дней уведомить об этом уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона. При этом застройщик, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям пункта 1 части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, обязан заключить другой договор поручительства не позднее двадцати дней со дня расторжения или досрочного прекращения договора поручительства.

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

или звоните по телефонам +7 (499) 648-11-42. Консультация — бесплатна!

Каким способом обеспечивается исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве, если земельные участки, предоставленные для строительства дома и имущественные права по Договору генерального подряда на строительство многоквартирного дома и иного объекта недвижимости, переданы в залог банку?

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии в строительстве) застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом о долевом участии в строительстве для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Согласно п. 1 ст. 3 застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом о долевом участии в строительстве и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
В соответствии со ст. 12.1. Закон о долевом участии в строительстве исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов:

• залог в порядке, предусмотренном ст. 13 – 15 Закона о долевом участии в строительстве;
• поручительство в порядке, предусмотренном ст. 15.1 Закона о долевом участии в строительстве.

Залог

В силу п. 1 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства в залоге находится:

• земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности;
• право аренды, право субаренды на указанный земельный участок;
• строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В залоге у участников долевого строительства может также находиться объект незавершенного строительства, а также многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в случае получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Согласно ст. 342 ГК РФ заложенное имущество может закладываться несколько раз.

Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства указанное имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

• залогодержателем имущества является банк;
• от банка (залогодержателя) получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в установленном законом порядке (после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, денежные средства распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями), а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства при передаче его застройщиком участникам долевого строительства.

После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в установленном законом порядке (после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, денежные средства распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями), а также согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства при передаче его застройщиком участникам долевого строительства.

Поручительство

Как уже было указано выше, исполнение обязательства застройщиком по договору долевого участия в строительстве может быть обеспечено поручительством.
В соответствии со ст. 15.1. Закона о долевом участии в строительстве в качестве поручителя может выступать только банк.
При этом договор поручительства заключается до государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и должен предусматривать:

• субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору (возврат внесенных участником денежных средств; уплата участнику денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику объекта долевого строительства);
• переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;
• срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;
• обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства.

Читайте также  Договор хранения ценностей в банке

Таким образом, исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве в случае нахождения земельного участка, предоставленного для строительства, и имущественных прав в залоге банка может быть обеспечено:

• залогом, если имущество предоставлялось в залог банку до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства и банк (залогодержателя) дал согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией наравне с участниками долевого строительства, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства при передаче его застройщиком участникам долевого строительства.
• поручительством банка.

Обеспечение исполнения обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (страхование гражданской ответственности и поручительство)

С 01 января 2014 года существенно изменится законодательство в сфере долевого строительства, что связано с принятием Федерального закона № 294-ФЗ от 30 декабря 2012 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон №294). Целью изменений является повышение уровня правовой защищенности участников долевого строительства (как граждан, так и юридических лиц), заключающих договоры участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилого помещения.

Для участников долевого строительства, приобретающих жилое помещение, с 01 января 2014 года будут законодательно закреплены одновременно два способа обеспечения исполнения обязательств по передаче указанного помещения. Указанное обязательство застройщика наряду с залогом земельного участка, предоставленного под строительство, и строящегося на нем объекта недвижимости должно обеспечиваться одним из следующих способов: ПОРУЧИТЕЛЬСТВОМ БАНКА либо СТРАХОВАНИЕМ ГРАЖДАНСКОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА.

Указанные гарантии будут распространяться на отношения в случае если:

— застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства в рамках Федерального закона № 214, то есть имеется вся разрешительная документация на строительство (оформлены права на земельный участок, разрешение на строительство получено после 01 апреля 2005 года).

— государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществлена после 01 января 2014 года.

С момента вступления в силу изменений будут установлены дополнительные требования для застройщика при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в органах государственной регистрации.

1. Договор участия в долевом строительстве будет дополнен еще одним существенным условием — способом обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Таким образом, если на отношения распространяются изменения, то договор должен обязательно содержать указанное условие.

2. При государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве застройщиком в орган государственной регистрации представляется, наряду с иными необходимыми документами, либо договор страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств либо договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств.

Непредставление перечисленных документов является основанием для отказа в регистрации договора.

Во избежание возникновения возможных негативных последствий напоминаем, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, а также то, что производить оплату по договору необходимо только после наступления факта его государственной регистрации.

Далее обсудим подробнее каждый из способов обеспечения исполнения застройщиком обязательств по передаче жилого помещения, которые будут действовать наряду с залогом земельного участка под строительство и строящегося на нем объекта недвижимости.

ПОРУЧИТЕЛЬСТВО БАНКА

Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Участнику долевого строительства необходимо знать, что договор поручительства должен предусматривать следующие условия (с учетом указанных ниже особенностей):

— субсидиарную ответственность поручителя,

— переход прав по договору поручительства в случае уступки права требования,

— срок действия поручительства,

— согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору,

— обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства.

Субсидиарная ответственность поручителя (банка) перед участником долевого строительства означает следующее. При неисполнении обязательства по передаче жилого помещения участник долевого строительства до предъявления требований к банку-поручителю должен предъявить требование к застройщику. Если застройщик (как основной должник) отказался удовлетворить требование участника долевого строительства или ответ на предъявленное требование не был получен от застройщика в разумный срок, требование может быть предъявлено участником долевого строительства к банку-поручителю.

В случае уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве к новому участнику долевого строительства переходят права по договору поручительства.

Поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая неустойки (штрафы, пени).

Размер суммы поручительства зависит от цены договора, но размер этой суммы не может быть меньше, чем размер средней рыночной стоимости такого жилья, установленный в субъекте РФ, на дату заключения договора поручительства.

С момента вступления в силу изменений срок действия поручительства должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Поручитель и застройщик обязаны уведомить участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. Застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства. Неисполнение указанной обязанности застройщика является основанием для отказа от договора участия в долевом строительстве со стороны участника долевого строительства в одностороннем порядке (п.4 ч.1 ст.9 Федерального закона № 214).

СТРАХОВАНИЕ ГРАЖДАНСКОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА

Понятие имущественное страхование закреплено в Гражданском кодексе РФ (ст. 929 ГК РФ). Имущественное страхование – договор, по которому одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие страхового случая убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

Страхование гражданской ответственности застройщика заключается либо в участии застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков либо путем заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика со страховой организацией.

Взаимное страхование гражданской ответственности застройщиков — новый институт, введенный Федеральным законом №294. Взаимное страхование гражданской ответственности застройщиков будет осуществляться единым обществом взаимного страхования. В августе 2013 года по результатам конкурсного отбора учредителей общества, проведенного организационным комитетом при Министерстве регионального развития РФ, создано общество взаимного страхования застройщиков. Общество взаимного страхования — некоммерческая организация, основанная на членстве не менее 30 застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом №214 и отвечающих требованиям Федерального закона «О взаимном страховании». Взаимное страхование гражданской ответственности застройщиков осуществляется на основании договора страхования.

Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору осуществляется до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства за счет застройщика, но в пользу участников долевого строительства (выгодоприобретателей).

Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом участник долевого строительства сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

Выгодоприобрететель вправе обратиться в общество взаимного страхования с требованием о выплате страхового возмещения в течение 2 лет с момента наступления страхового случая (если страховой случай подтверждается решением суда об обращении взыскания на предмет залога) либо до дня завершения конкурсного производства (если страховой случай подтверждается решением арбитражного суда о признании должника банкротом).

Выгодоприобретатели по договору страхования — участники долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, — граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций).

В случае приобретения жилого помещения по договору уступки права требования участнику долевого строительства необходимо знать о необходимости уведомления страховщика о состоявшейся уступке в письменной форме с целью замены стороны в договоре страхования.

Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные:

1) решением суда об обращении взыскания на предмет залога при наличии следующих оснований:

— нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства более чем на 6 месяцев,

— прекращение или приостановление строительства объекта более чем на 6 месяцев, очевидно свидетельствующее о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Читайте также  Жалоба в Центробанк РФ

Минимальная страховая сумма будет рассчитываться исходя из цены договора, при этом размер этой суммы не может быть меньше, чем размер средней рыночной стоимости такого жилья, установленный в субъекте РФ, на дату заключения договора страхования (в случае взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков – на дату представления документов выгодоприобретателем для осуществления такой выплаты).

Условия страхования определяются правилами страхования, принятыми и утвержденными страховщиком.

Участнику долевого строительства необходимо знать:

— в силу ч.12 ст.15.2 Федерального закона № 214 (в редакции изменений, установленных Федеральным законом №294) в договоре страхования не может быть установлена сумма, не подлежащая возмещению по договору страхования, так называемая, франшиза;

— обязанность выплаты страхового возмещения участнику долевого строительства не зависит от наличия задолженности члена общества взаимного страхования;

— страховщик не освобожден от обязанности выплатить страховое возмещение по страховым случаям, наступившим в течение срока действия договора страхования, в случае расторжения или досрочного прекращения договора страхования. В случае расторжения или досрочного прекращения договора страхования страховщик обязан уведомить об этом участников долевого строительства в течение семи рабочих дней;

— застройщик обязан довести до участника долевого строительства в зависимости от выбранного застройщиком способа обеспечения исполнения обязательства по передаче жилого помещения либо условия поручительства, либо условия страхования, а также сведения о поручителе (обществе взаимного страхования или страховой организации).

— Федеральным законом № 294 в законодательство в сфере участия в долевом строительстве внесены обязательные требования к банку-поручителю и страховой организации.

Способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) предусмотрено 2 способа обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве: залог и страхование гражданской ответственности застройщика.

Залогом по всем договорам участия в долевом строительстве на основании одного разрешения на строительство обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Федеральным законом № 214ФЗ и (или) договором;

2) уплата участнику строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Только с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома объекты долевого строительства, земельный участок и строящиеся на нем объекты недвижимости.

Указанные правила не применяются при привлечении застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство путем размещения таких средств на счетах эскроу.

Объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника строительства с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома до даты передачи объекта участнику долевого строительства. Вместе с тем, помещения, входящие в состав объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком разрешения.

Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. Такой объект считается находящимся в залоге у участников строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика.

В случае если застройщик уклоняется от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, то государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства может осуществляться на основании решения суда.

Необходимо отметить, что согласно положениям ст. 342 ГК РФ заложенное имущество может закладываться несколько раз.

Таким образом, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается, в случае если имущество застройщика является предметом залога в банке при соблюдении условий, предусмотренных законом. Имущество может быть заложено застройщиком как до заключения договора долевого участия, так и после заключения такого договора.

Залог сохраняется до момента передачи объекта строительства участнику долевого строительства.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами стоимости строительства, указанной в проектной декларации, в следующих случаях:

если имущество передано в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство многоквартирного дома до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства;

передачи в залог банку имущества в обеспечение возврата целевого кредита, предоставленного банком застройщику на строительство многоквартирного дома, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ.

С момента передачи объекта долевого строительства право залога прекращается на объект долевого строительства, залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка.

Страхование риска ответственности за нарушение договора допускается Федеральным законом № 214-ФЗ и осуществляется на основании договоров, заключаемых застройщиком со страховой организацией.

Страхование осуществляется путем заключения между страховой компанией и застройщиком договора страхования, по условиям которого объектом страхования являются имущественные интересы застройщика, связанные с риском наступления его ответственности перед конкретным участником строительства, в связи с исполнением своих обязательств по передаче жилого помещения.

Необходимо отметить, что страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору является правом, а не обязанностью застройщика.

НАТАЛЬЯ УСТИМЕНКО, СТАРШИЙ ПРОКУРОР ОТДЕЛА ПО НАДЗОРУ ЗА ИСПОЛНЕНИЕМ ЗАКОНОВ В СФЕРЕ ЭКОНОМИКИ И ОХРАНЫ ПРИРОДЫ ПРОКУРАТУРЫ ХАБАРОВСКОГО КРАЯ

Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 05 (211) дата выхода от 04.06.2020.

Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «Фирма «НЭТ-ДВ».

Изменения законодательства вынуждают застройщиков менять структуру группы компаний

Государство давно задумалось над повышением гарантий прав физических лиц при участии в долевом строительстве. С 2017 г. начнут действовать новые ужесточенные требования [1] к минимальному размеру уставного капитала и финансовому благосостоянию застройщиков.

На сегодняшний день законодательство о долевом строительстве не предъявляет специальных требований к размеру уставного капитала застройщиков, привлекающих денежные средства физических лиц. Уставный капитал компании может составлять 10 000 рублей, а в качестве обеспечения прав дольщиков может быть использован один из доступных способов: страхование, банковская гарантия.

Со следующего года привлекать деньги дольщиков по договорам долевого участия в строительстве станет намного сложнее, так как это потребует соблюдения ряда требований к компании — застройщику.
Эти изменения не могут быть упущены из внимания при моделировании юридической структуры реализации девелоперских проектов.

Так, с июля 2017 г. начнут действовать специальные требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика, заключающему договоры долевого участия в строительстве после указанной даты.

Минимальный размер уставного капитала застройщика колеблется довольно существенно — от 2,5 млн. рублей до 1 млрд. руб. и зависит от максимальной площади строящихся объектов долевого строительства. Исходя из этого застройщики по стоимости минимального размера уставного капитала разбиваются на восемь групп [2] :

  1. 2, 5 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 1 500 кв.м.;
  2. 4 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 2 500 кв. м.;
  3. 10 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 10 000 кв.м.;
  4. 40 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 25 000 кв. м.;
  5. 150 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 100 000 кв. м.;
  6. 400 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 250 000 кв. м.;
  7. 800 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 500 000 кв. м.;
  8. 1 млрд. руб, если площадь объектов долевого строительства > 500 000 кв. м.

Таким образом, чем больше площадь единовременно строящихся объектов недвижимости по договорам долевого участия в строительстве, тем выше должен быть размер минимального уставного капитала застройщика. Кроме того, такой размер уставного капитала должен быть не только закреплен в уставе Общества, но и оплачен полностью на момент заключения первого договора с дольщиком.

Для примера, одноподъездный дом укладывается в площадь 10 000 кв. м., а четырехсекционный дом — уже в 30 000 кв. м. Компании, получившие разрешение на строительство соответствующих объектов, должны иметь уставные капиталы не менее 10 и 150 млн. руб.

Важное уточнение: если застройщик успел зарегистрировать первый договор долевого участия в строительстве по строящемуся объекту до , то увеличивать уставный капитал до указанных выше размеров для завершения строительства этого объекта и заключения последующих договоров с дольщиками в отношении него не нужно.

При этом допускаются три варианта соблюдения новых требований к минимальному размеру уставного капитала застройщиков[3] :

  1. застройщик самостоятельно увеличивает свой уставный капитал до новых размеров и сам несет ответственность по своим обязательствам перед дольщиками;
  2. соблюсти новые требования застройщику помогает материнская компания, одновременно выступающая поручителем по его обязательствам перед дольщиками. То есть, минимальному размеру уставного капитала, устанавливаемому законом от 2, 5 млн. руб. до 1 млрд. руб., может быть равна общая стоимость уставных капиталов застройщика и его материнской компании. При этом процентное соотношение их уставных капиталов не имеет значения, равно как и доля участия материнской компании в уставном капитале застройщика. Теоретически, если застройщик создан лицами, то уставный капитал застройщика может суммироваться с уставными капиталами всех его участников.

Договор поручительства между застройщиком и материнской компанией подлежит нотариальному удостоверению до государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве с дольщиком. По договору поручительства материнская компания обязуется отвечать перед дольщиками по обязательствам застройщика в полном объеме солидарно с застройщиком либо субсидиарно с ним [4] .

Срок договора поручительства должен быть не менее чем на два года больше срока строительства по заключенному с дольщиком договору. Сведения о поручителях доводятся до лица, намеревающегося заключить договор долевого участия в строительстве, а при уступке прав по такому договору права по договору поручительства переходят к новому дольщику [5] .

  • Уставный капитал застройщика суммируется с уставными капиталами сестринских , с которыми материнская компания также заключила договоры поручительства по описанным выше правилам. При этом между застройщиком и его сестринской компанией договор поручительства не может быть заключен.
  • Читайте также  Установка терминала для оплаты банковскими картами ИП

    Подчеркиваем, что уставный капитал застройщика может быть объединен исключительно с уставными капиталами указанных выше материнских и сестринских компаний, а не иными взаимозависимыми компаниями, например, имеющими одинаковых лиц.

    Помимо соблюдения требований к уставному капиталу застройщики, регистрирующие первые договоры с дольщиками с , и их поручители (материнские компании) также должны отвечать общим условиям финансовой стабильности, направленным на защиту дольщиков [6] :

    • в отношении них не должно быть начато процедуры ликвидации, банкротства; их деятельность не может быть приостановлена решением арбитражного суда;
    • застройщик не должен числится в реестрах недобросовестных поставщиков, недобросовестных участников аукциона по продаже/аренде государственных (муниципальных) земельных участков;
    • застройщик, привлекающий средства дольщиков, не может иметь налоговых недоимок;
    • у единоличного исполнительного органа и главного бухгалтера застройщика нет судимости за экономические преступления и в отношении них не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности в сфере строительства / дисквалификации.

    Если одно из указанных требований не соблюдается, то застройщик лишается права привлекать средства дольщиков для строительства объектов недвижимости.

    Кроме того, с 1 июля 2017 г. предполагается создание единого реестра застройщиков [7] , позволяющего покупателям оценить собственный капитал застройщиков, опыт их работы на строительном рынке, уровень их ответственности. Застройщики в свою очередь с обязаны раскрывать на своем сайте подробнейшую информацию о [8] :

    • своем финансовом состоянии (обязательные с ежегодные аудиторские заключения);
    • условиях привлечения денежных средств дольщиков и способах обеспечения их прав;
    • а также информацию о строящемся объекте вместе с фотографиями.

    Новые правила подтверждения финансовой устойчивости компаний — застройщиков приведут к неизбежной корректировке юридической модели реализации девелоперских проектов, в том числе должны быть пересмотрены механизмы обеспечения налоговой и имущественной безопасности бизнеса. Так, однозначно возникнут вопросы:

    • допустимости взаимозависимости нескольких компаний, которые могут быть привлечены и к налоговой ответственности;
    • способов формирования уставного капитала, при котором неминуемо происходит замораживание части оборотных или внеоборотных активов;
    • способов консолидации прибыли и ее инвестирования в новые проекты.

    Учитывая неизбежное укрупнение компаний в противовес имевшей место тенденции к дроблению юридических лиц — застройщиков необходимо задуматься о внедрении инструментов прикрытого владения той или иной функциональной частью бизнеса. Это может быть не обязательно компания — застройщик, а, например, компании — подрядчики.

    При этом налоговые риски компаний — застройщиков должны быть сведены к минимуму, так как смена компаний становится не такой легкой задачей. Кроме того, как мы помним, в некоторых случаях погашение долгов дочернего общества может быть возложено на материнскую компанию.

    Учитывая, что законодатель предусмотрел незначительный переходный период для внедрения предусмотренных новшеств, не стоит откладывать корректировку базовых принципов реализации проектов жилого строительства.

    [1] ФЗ от № «О внесении изменений в ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ“ и отдельные законодательные акты РФ»;

    [2] пп. 1 п. 2 ст. 3 и п. 2.1. ст. 3 Закона от № «Об участии в долевом строительстве…» в редакции ФЗ от № ;

    [3] пп. 1 п. 2 ст. 3 ФЗ от № «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от № ;

    [4] п. 2 и пп. 1 п. 4 ст. 15.3 ФЗ от № «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от № ;

    [5] пп. 2, пп.3 п. 4 и п. 6 ст. 15.3 ФЗ от № «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от № ;

    [6] п. 2 ст. 3 ФЗ от № «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от № ;

    [7] ст. 23.1. ФЗ от № «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от № ;

    [8] ст. 3.1. ФЗ от № «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от № .

    Дом без полиса

    Напомним, закон дает возможность застройщику выбрать один из наиболее удобных для него вариантов страхования ответственности: коммерческое страхование, банковская гарантия и некоммерческое страхование через Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС). Для регистрации договора о долевом строительстве необходимо представить в Росреестр свидетельство о страховании либо банковскую гарантию на сумму привлеченных денег. Как рассказала представитель Росреестра Ирина Домчева, основной проблемой при подаче документов является глубина проработки договора, реальный срок рассмотрения запроса страховой компании составляет в среднем один месяц, хотя он не должен превышать 5 дней.

    Застройщики не спешат страховаться. По данным ОВС, за первый квартал этого года зарегистрировано более 168 тысяч договоров доверительного участия, из них чуть более 900 относятся к договорам страхования. Директор ОВС Сергей Пахомов объясняет такую статистику тем, что с этого года было запущено не так много новых проектов, в основном достраиваются объекты, которые были начаты раньше.

    Банковское поручительство, по мнению ряда застройщиков, наименее удобный инструмент страхования ответственности. Для компаний он фактически является своего рода отложенным по времени кредитом, к тому же банк обязан выдавать поручительство под каждый договор долевого участия (ДДУ), а это очень трудоемкий и затратный по времени процесс. Банкиры тоже считают, что на практике не все так просто. «Конечно, кредитные учреждения охотно будут выдавать такие поручительства, кто ж откажется от лишних денег, — рассказал «РГБ» президент Ассоциации региональных банков Анатолий Аксаков. — Такая бумага обойдется компании от 1 до 3% от общей суммы договора долевого строительства». Но этим дело не ограничится. За поручительство требуется предоставить залог, особенно охотно банк соглашается принять от застройщика земельный участок под строительство. Однако банков, активно работающих со стройкомплексом, по мнению Аксакова, наберется по всей стране не больше 10. В результате, как рассказал председатель правления ГК «Астон» из Екатеринбурга Вячеслав Трапезников, на Урале нет ни одного банка, кто бы смог выдать поручительства на долевое строительство.

    ОВС, как предполагалось изначально, пока не стало основным регулятором на строительном рынке. Хотя еще в начале года автор закона об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков депутат Александр Хинштейн уверенно заявлял, что «механизм обязательного страхования ответственности застройщиков позволит убрать с рынка недобросовестных или откровенно слабых игроков и для строительной отрасли ОВС должно стать таким же органом, как АСВ для банковской отрасли». Но пока не стал. Строителей пугает солидарная ответственность по долгам. Да и, как признался Сергей Пахомов, выложить 500 тысяч рублей за членство в ОВС для некоторых компаний не по карману. Размер базового тарифа тоже устраивает немногих, сейчас он составляет 1,2% при страховании каждого ДДУ и 1,65%, если страхуется весь дом. Глава ОВС заверил участников «круглого стола», что «эти два тарифа впоследствии сблизят, и застройщики будут страховаться пообъектно». Сегодня через ОВС заключено 711 договоров страхования, объем принятых рисков составил 4,746 млрд рублей, сообщил Сергей Пахомов. Как считают эксперты, это капля в море, так как, по разным оценкам, в России заключается около 600 тысяч договоров долевого строительства ежегодно.

    Застройщики, которым пришлось с этого года работать по новому закону, выбирают, как правило, коммерческое страхование. Тарифы у них более приемлемые, чем в ОВС, — 0,3-0,75%. «Крупным игрокам на рынке страховаться гораздо выгоднее, чем мелким, они получают в результате конкурентное преимущество», — уверен Вячеслав Трапезников. Считается, что страховщикам исчезнуть с рынка гораздо сложнее, чем застройщикам, так как первые находятся под присмотром ЦБ. Однако в действительности страховые компании неохотно работают с долевкой. Главная причина очевидна — слишком высоки риски. Другая проблема — отсутствие резервов. «Крупнейшие страховые компании не идут на этот рынок, так как у них нет необходимых перестраховочных емкостей», — уверена Анна Рыбина, замглавы «ВСК страховой дом». Страховщики ищут иностранных перестраховщиков в Европе, Америке, Азии. Но не факт, что зарубежные альянсы согласятся участвовать в наших долевых играх.

    Страховые компании считают, что проблему перестраховочных резервов можно решить, если внести изменения в законодательство и позволить страховщикам после выплаты страхового возмещения стать наравне с дольщиками претендентами первой очереди на получение компенсации. Анна Рыбина уверена, что это серьезно мотивирует страховой рынок и, что не менее важно, не потребует дополнительных бюджетных расходов. Но не все застройщики поддержали эту идею, предложив усилить надзор за страховыми компаниями. И приводили примеры, что в ряде регионов страховщики в тариф 0,75% порой закладывают 50% на комиссионные сборы, назвав это коррупционным налогом на дольщиков.